本文来自微信公众号： 格隆 ，作者：万连山
越南的改革正如火如荼，热钱不断涌入，国民收入不断提高，一派欣欣向荣 ……
但某些领域，繁荣得有些过头了。
目前，河内公寓每平方米已超过 8000 万越南盾，折合人民币 2.1 万元，已经和中国最强地级市苏州城区一个水平。
而越南人均 GDP 不到 5000 美元，只相当于 2010 年的中国，当时上海的房价也不过如此。
一个刚刚起步的发展中国家，房价却飙升到了发达国家水平。
这种离奇的剧情，我们经历过。
但越南楼市的故事，与我们的经历，并不太一样。
01 廉价货币毒瘾与土地枷锁
越南国家银行（SBV）印钞机的转速，远比房价更夸张。
2008-2025 年，越南基准利率从 15% 降至 4.5% 的历史低位，这波持续十余年的降息潮，本质上是以货币宽松换经济增长的赌博。
尤其在 2024-2025 年，为了保住 GDP 7%-8% 的增长目标（越南政府的政治红线），SBV 在美联储维持高息的背景下，仍然选择逆势降息。
四大国有银行的 12 个月存款利率一度击穿 4% 的心理防线，实际利率（名义利率 - 通胀率）一度为负值。
即便在 2025 年全球流动性紧缩的背景下，信贷增长目标仍被死死钉在 15%-16%，M2 依然保持着 13.5% 的狂奔式增长，远超 5.5% 的实际 GDP 增速。
低利率环境彻底扭曲了市场资金流向。
这些货币的本意是流向制造业，去生产鞋子、手机出口。
但现实极其骨感：全球需求疲软，工厂订单不足，企业根本不敢扩产。
于是，被释放出来的巨额流动性，在实体经济里转了一圈，发现无处可去，最终全部涌向了资产市场。
与此同时，为了缓解货币贬值引发的资本外流，越南政府不得不消耗大量外汇储备以稳定汇率。
这种被动宽松进一步加剧了流动性过剩。
更关键的是，在需求端这边洪水滔天的同时，供给端却被僵化的制度卡住了。
2024 年，越南《新土地法》开始生效。
这本该是一场旨在"市场化"的改革，结果却大相径庭。
在 2024 年之前，越南政府每五年制定土地供应指导价，通常只有最终市场价的 1/5 甚至 1/10，催生了大量投机行为。
更荒谬的是，房企完全可以特意等待定价周期末尾拿地，最大限度利用价差。
这种制度设计造成了三重恶果：
1. 政府土地出让收入流失，2023 年越南土地相关收入占财政比重仅 12%，远低于东南亚国家 25% 的平均水平；
2. 房企囤地惜建，胡志明市某房企 2018 年拿地后闲置至今，坐等地价上涨而非开发建房；
3. 供应严重不足，2024 年河内仅供应 3.9 万套公寓，每 231 人才能分到一套，胡志明市更夸张，每 2000 人仅有 1 套新房供应。
……
《新土地法》做了一个看似很公平的决定：废除政府限价，采用"年度土地价格表"，并要求基于"市场原则"估值。
这样做的后果就是，开发商的土地获取成本瞬间翻了 3-5 倍。
根据世邦魏理仕和 Savills 在 2025 年 Q1 的报告，河内新盘的拿地成本占总开发成本的比例，从之前的 15%-20% 飙升至 40%-50%。
但是，市场预判拿地成本即将飙升，房企反而更疯狂抢地备货，个人投资者跟风入市，形成 " 越涨越买、越买越涨 " 的螺旋。
成本涨了问题并不大，涨售价就是了。
羊毛出在羊身上，开发商精准地将每一分上涨的土地成本、拆迁补偿费，加了 30% 的利润后，转嫁给购房者。
涨价的理由很充分。
越南的城镇化率从 2020 年的 37% 飙升至 2025 年的 45%，年均新增城镇人口超 200 万，但城市规划却严重滞后。
比如 2025 年胡志明市地铁 1 号线开通后，沿线公寓价格应声上涨 15%，但全市仅规划 3 条地铁线路，远不能满足千万规模人口的需求。
更关键的是，《新土地法》虽然通过了，但实施细则这两年处于严重滞后状态。
在史无前例的反腐运动中，大量越南地方官员因为害怕在"市场定价"过程中被指控造成国有资产流失，普遍是"不做不错"的摆烂态度。
审批陷入停滞，成百上千个项目都被卡在"土地估值"这一环节，进而导致供应断崖，2024 年河内的新房供应量虽然比 2023 年略有回升，但相比 2018-2019 年的高峰期，依然腰斩。
胡志明市更夸张，人口近 1000 万，2024 年只供应了 5000 套住宅 ……
很显然，越南房价虽然涨得夸张，但这并不是"房子"的故事，而是一个关于"钱"变质和"地"便秘的故事。
简单来说，就是"钱太多，地太少"。
但这并不是故事的全部。
02 越南新房不是给越南人盖的
因为产业链迁移加速，过去两年，越南北部的工业园区在 2024-2025 年持续吸纳全球供应链转移。
数以万计的韩国、中国、日本工程师和高管随之涌入，当然不会住在工厂旁边的村子里；同时，工厂雇佣的数以百万计当地工人，大多都是进城打工的"乡下人"，也得有地方住。
他们的住房需求呈现梯度传导特征：高端技术人员追求 Vinhomes Smart City 或 West Lake 等高端公寓，普通工人则涌向郊区的经济型住宅，管理层多选择带国际学校配套的别墅。
2024 年，越南平阳省住宅销量增长 46%，远超全国平均水平，这种产业带动楼市的模式，与曾经中国东莞、苏州的发展轨迹高度相似。
只不过，如今越南的供应缺口更大，涨幅更为猛烈。
这是明确而火热的市场。
2024 年，越南房地产领域吸引 FDI 达 56.3 亿美元；2025 年 1-7 月，23.6 亿美元，占全部外资的 23.5%。
主要布局河内、胡志明市的中高端公寓项目。
这形成了一个"双轨制市场"：房子的定价是卖给拿美元工资的工程师和拿分红的老板的，而不是卖给月薪 1500 元的越南工人的。
根据 Savills 的数据，河内高端公寓的租赁市场中，外籍租客占比超过 40%，高昂的租金回报支撑了高昂的房价。
就外籍人员的收入而言，越南的房价虽然涨得夸张，但还称不上"贵"。
明白了开发商的目标群体是谁，就很容易解释接下来的事情。
翻看越南 2024-2025 年的新批项目列表，会发现一个惊人的现象：平价房灭绝了。
因为土地成本和合规成本涨了 50%，开发商如果盖 4000 万 / 平米的刚需房，利润是负的。
唯一的出路只能是给有钱人、给外国高管们是盖豪宅、盖高级公寓。
配备泳池、健身房、智能家居，贴上"新加坡风情"或"迪拜奢华"等标签，把单价做到 8000 万甚至 1 亿越南盾，才能覆盖成本并赚钱。
这就导致统计数据上的"均价"被剧烈拉高。
并不是所有河内的公寓都涨到了 8000 万，而是新房全是 8000 万以上，你想买别的？
对不起，没有。
房价暴涨正在撕裂越南基层社会。
河内西湖区高端公寓业主与郊区贫民窟居民的财富差距扩大至 100 倍以上，而且这种差距还在以每年 15% 的速度拉大。
2024 年调查显示，越南前 10% 富裕家庭持有 78% 的房地产资产，而后 50% 家庭仅持有 2%，这种财富集中度远远超过超过泰国、马来西亚等邻国。
河内 25-35 岁群体的房价收入比达 28:1，意味着不吃不喝 28 年才能买房。
这还是所谓的"平均值"。
在国际标准中，超过 6 倍就是泡沫，超过 10 倍就是巨大泡沫。
结果就是，2025 年越南结婚率降至 6.2 ‰，创历史新低，" 无房 " 是男性被拒的首要原因。
这种社会情绪积累，正在孕育不稳定因素。
2025 年河内爆发的 " 住房抗议 " 活动，迫使政府出台临时限购政策。
但房地产贡献了 12% 的 GDP 和 26% 的财政收入，2024 年土地相关收入占非税收入的 41%，贸然打压必将导致经济失速。
现有调控措施显得杯水车薪。
胡志明市将外国人购房上限设定为每个项目 30%，但外资通过 " 代持 " 等方式轻松规避；河内试点 " 房价备案制 "，但房企通过 " 装修包 " 变相涨价，实际售价仍高于备案价 20%。
更尴尬的是，2025 年推出的 " 社会住房计划 " 仅建设 1.2 万套，不足需求的十分之一，沦为 " 象征性工程 "。
这大概就是越南融入世界的阵痛了。
03 尾声
此时此刻的越南、尤其是河内楼市，就像一个压力锅。
下面是货币的烈火在烧，上面是土地政策的盖子捂得死死的，中间是焦虑的中产在沸腾。
本质是货币购买力的系统性转移：从持有现金的工薪阶层，转移到了持有土地和房产的资产阶级手中。
既是经济活力的体现，也是风险累积的信号。
其中更有无数普通人的悲欢。
与 2016 年的上海、2018 年的首尔，细节不同，但总体相似。
疯狂、贪婪，且摇摇欲坠。
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